Kein Verlust des Minderungsrechts

Kein Verlust des Minderungsrechts

Mieter kann sich mit einer Mietminderung mehr Zeit lassen als früher und verliert trotzdem nicht Minderungsrecht.

Ein Mieter, der nach Auftreten eines Wohnungsmangels zunächst die volle Miete vorbehaltlos weiterzahlt, verliert nicht automatisch sein Recht auf Mietminderung für die Zukunft.

Dies entschied der Bundesgerichtshof. Bisher galt: Wer den Mangel nicht unverzüglich beim Vermieter anmeldet, kann keine Mietminderung mehr geltend machen.

Analog dazu sprach man auch einem Mieter, der einen während des Mietverhältnisses entstehenden Mangel verspätet meldete, das Minderungsrecht ab.

Nach der Änderung des Mietrechts zum 1.September 2001 hat sich nach Meinung des höchsten Zivilgerichts die Rechtslage nun aber geändert. Der Gesetzgeber habe im Regierungsentwurf zum neuen Gesetz eine Regelungslücke mit Raum für derartige Analogieschlüsse ausdrücklich ausgeschlossen.

Der neue § 536 c BGB sehe vor, dass der Mieter nur solange nicht die Miete mindern könne, wie er dem Vermieter den Mangel noch nicht angezeigt habe. Wie lange vorher der Mangel mit Wissen des Mieters schon bestanden habe, sei nicht entscheidend.

Im vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Mieter ca. zwei Jahre lang eine dauernde Lärmbelästigung durch Nachbarn ertragen, bevor er die Miete minderte. Es handelte sich dabei nicht um eine rückwirkende Minderung. Zumindest für die Zeit nach dem 1.September 2001 könne ihm sein Minderungsrecht nicht abgesprochen werden.

Ewig darf der Mieter aber trotzdem nicht abwarten. Der Bundesgerichtshof wies darauf hin, dass der Mieter trotzdem durch sein zweijähriges Abwarten sein Minderungsrecht durch Verwirkung verloren haben könne. Zur Klärung dieser Frage und der, ob die Lärmbelästigung hier überhaupt zur Minderung berechtige, verwies der Bundesgerichtshof die Sache an die Berufungsinstanz zurück.

Entschieden vom Bundesgerichtshof AZ.: VIII ZR 274/02
Urteil vom 16.07.2003