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Maßstab für MietpreiserhöhungWill ein Mieter sich auf Mietpreisüberhöhung berufen, muss er nachweisen, dass der Vermieter die Knappheit an vergleichbaren Wohnungen in der ganzen Stadt zum "Wuchern" ausgenutzt hat. Wohnungsmangel in nur einem Stadtteil reicht nicht. Dar Fall: Ein Mieter im angesehenen Hamburger Stadtteil Eppendorf hatte für seine 3-Zimmer-Dachgeschoss-Wohnung mit 69 qm ab 1996 zunächst eine Staffelmiete von 1.281 DM bezahlt. Diese erhöhte sich jedes Jahr um ca. 25 DM. Nach einigen Jahren zog er aus und forderte vom Vermieter rund 25.000 DM an zu viel gezahlter Miete zurück. Grund: Der Vermieter habe den Mangel an vergleichbaren Wohnungen in Hamburg-Eppendorf ausgenutzt, um einen überhöhten Mietpreis zu verlangen. Der Hamburger Mietspiegel ergebe bei einem Aufschlag von 20% eine höchstmögliche Miete von 11,17 DM/qm. Vor Gericht bekam der Mieter zunächst seinen Willen. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil jedoch auf. Zwar bestehe bei einer Mietpreisüberhöhung ein derartiger Anspruch. Die einschlägige Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetz spreche jedoch ausdrücklich von den Mieten für Vergleichsobjekte in der "Gemeinde" – also der gesamten Stadt. Die vom Gesetz verlangte "vergleichbare Lage" von Wohnungen einer Preisklasse müsse sich nicht auf den Stadtteil beschränken. Auch in anderen Stadtteilen könne es eine Lage mit gleich viel Lärmbelästigung, Einkaufs – und Freizeitangeboten oder gleich guter Verkehrsanbindung geben. Innerhalb des gleichen Stadtteils seinen Lagen mit völlig unterschiedlichem Wohnwert denkbar. Entscheidend sei also nicht, ob es 1996 in Eppendorf eine Wohnungsknappheit gegeben habe, sondern ob 3-Zimmer-Dachgeschosswohnungen in ganz Hamburg knapp gewesen seien. Da dies nicht der Fall gewesen war, wurde die Klage abgewiesen. Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 44/04
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Maßstab für Mietpreiserhöhung |
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